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回應「短評香港迪士尼樂園擴建」

本文乃回應「評深宜論」-「短評香港迪士尼樂園擴建」一文: 本人也十分認同筆者所言,在兩難情況下,政府選擇注資擴廸迪士尼,總比維持現狀好。而且本人也覺得即使是次擴建未能解決根本問題,政府及迪士尼也應該繼續展開香港迪士尼第二期發展,不然香港迪士尼只會死路一條。(即使全面發展第一期,也太小了,而且沒有足夠空間容納遊客) 當於上市建議,本人認為迪士尼固然不願意上市,但政府可以把有關股份售予第三方,減輕支出及免被迪士尼㩒住來打。其實此想法早見於當日的香港迪士尼發展計劃,要成事不難,只是誰人願意接手。或者可考慮以發債方式把有關股份轉為資金,以回報作利息,這做法可減輕政府負擔,但面對的同樣「係有無人接貨」。但債券額度較小,機會較高。 至於筆者提到把海洋公園上市,本人覺得暫時無此需要。因為海洋公園近年發展不俗,雖然以加價來償還債務,但負債比率不高,盈利平穩,而且政府現時也不愁沒有資金,海洋公園上市看不到有任何迫切性,上市只是再來一次領

詳談「香港迪士尼樂園第一期擴建計劃」

香港迪士尼樂園 2009年 規模 大家都知道香港迪士尼樂園擴建計劃這新聞吧(擴建三主題區 兩全球獨有),不少朋友覺得這個擴建計劃是迪士尼樂園第二期,但其實這個擴建計劃僅是香港迪士尼樂園第第一期擴建,基本上這個擴建工程本在計劃中,並非什麽特別的事情,而且政府這部份的讓步是蝕很大的,而且未來會蝕更多,大家留意一下吧! 在此以前,石先生先找來當年香港迪士尼樂園計劃的立法會文件設計圖,讓大家看一下。上圖是我們現在認識的迪士尼樂園面積,大家可以清楚看到樂園設施分佈等等。你以為這是整個香港迪士尼樂園的部份嗎?那你就錯了,你看下圖便可以了解,當年呈上立法會文件的設計圖是如何的。 1999年香港迪士尼計劃立法會文件 擴建僅涉及第一期 上圖這張便是 1999年的香港迪士尼樂園設計圖,紅圈的地方正是已經填海,營運中的第一期迪士尼樂園。(請留意左下角的解釋)大家可以看到第一期完整畫分了「主題公園區」及「酒店區」的部份。與上圖比較,現在整個設計跟當時是一樣的,你可看到當中間整個部份都是「主題公園區」,下面整個是「酒店區」。 但事實上我們現在僅看到「主題公園區」僅有部份設施興建,其餘都是空地。「酒店區」只開發了最左及最右的部份,中間還有很多地方沒有開發,以面積計,大概可以建一或兩間酒店。所以你可以知道第一期的香港迪士尼樂園其實是沒有建成的,政府跟迪士尼樂園談好的僅第一期迪士尼「主題公園區」的部份,第一期「酒店區」的部份還沒有談。 2009年香港迪士尼擴建計劃整體概念圖 擴建未用盡第一期土地 所以是次擴建的部份僅是預料之中,並不包括第二期。而且這次擴建的面積其實不大,沒有用盡第一期「主題公園區」的面積。上圖是擴建後的香港迪士尼樂園概念圖,你可以看到左上方那三個新的園區,分別是「野礦山谷」、「迷離莊園」及「反斗奇兵歷奇地帶」。這三個新增園區的面積有多大呢? 三個園區加起來僅較伴類的「探險世界」大一點,以面積計,這次擴建僅中型工程而已。從概念圖看,這次擴建未有用盡第一期「主題公園區」土地,而且細心看一下概念圖可以發現,未來第一期「主題公園區」上方不會有興建其他設施或園區,因為該處已有建築物,而且概念圖沒有預留道路連接。 相反在野礦山谷的下方卻預留道路,相信未來將會興建第四個園區,情況跟早前開幕的馳車天地、幸會史迪仔、UFO 地帶 及 小小世界等設施一樣,預留土地及設計,待未來完成三個新增園區後,再興建第四個新增園區。由此可見,整個計劃還有部份可能未有公開。而且酒店的部份呢? 迪士尼兩間酒店的全年入住率高達九成,為什麽這次擴建計劃不增建酒店呢?這可以讓香港迪士尼賺更多的錢,為什麽不這樣做呢?僅擴建主題公園設施不夠啊!回應社會增建設施訴求外,也要賺多一點錢。 擴建設施了無新意 新聞指出三個新增園區其中有兩個是全球獨有,一個是亞洲獨有,共三十個設施,那大家知道這三個園區內有什麽設施嗎?「野礦山谷」最主要是「大野礦山飛車」,穿越整個小鎮,從上圖可以看到整個園區均是「大野礦山飛車」的地盤,所以其他設施如世上最大金塊等等有多大型、有多大吸引力,可以想像。 「迷離莊園」內沒有香港人勁鐘意的鬼屋,變成高科技無軌小車之旅,所以整個設計是巴斯光年射擊遊戲的恐佈版嗎?我想是「怪誕屍新娘」這電影的主題樂園版本吧!餘下的「反斗奇兵歷奇地帶」應該有最多的設施,因為從圖中可以看到很多分散的設施,而且是室外的。主要是「U形軌道穿梭飛車」及「高台急墮的跳傘玩意」,說穿了只是海盜船及跳樓機吧! 請問大家覺得這三十個設施,實際上有幾個呢?如果噴泉也可以算是一個的話,那真的沒話可說,而且這兩個全球獨有的園區是否真的吸引,外國的迪士尼樂園是不有類似的園區呢?是的,只是香港這個是迷你版,所以取個新名字。叫全球獨家吧! 真正的迪士尼樂園第二期 我們再看一下 1999年的香港迪士尼設計圖,大家看到右方有也有「主題公園區」及「酒店區」嗎?這是香港迪士尼樂園第二期的預留土地。雖然這個地方現在仍是海,但其實政府已經有再輸一次的機會了。因為根據當初的協議,政府與迪士尼的聯營公司可以未來二十年以 1999年的地價 - 28億港元,買下迪士尼計劃第二期的土地。 由於這部份雙方尚未開始談判,所以暫時未能考慮政府會輸多少錢。但以這兩次的協議來看,香港政府很可能以填海、平整地基及 不收取該 28億港元(或把 28億撥回迪士尼公司內)作為迪士尼公司興建第二期香港迪士尼的條件。所以香港政府從一開始已經先輸了以平地價(即 1999年地價)買土地的本錢,再者填海這回事,政府很有可能利用日常支出支付。 第二期迪士尼樂園香港政府要輸多少?現在看起來不樂觀啊!以當年平整工程支出來計算,當年填海及平整土地用了約 80億(未計道路、水管等設施),所以政府在第二期還要輸多少錢?這個數字難以估計啊!

回應:拆解擴建會展的兩大疑難

在評深宜論那邊看到這篇「拆解擴建會展的兩大疑難」,石先生對此有不同意見。首先,石先生與凱文有同樣的看法,會展需要擴建,而且需要在灣仔區內擴建方能解決會展空間不足的問題。(小弟進入擴建後的會展中庭出席展覽會後,發現實際上會展擴建後的面積僅足夠容納現有展覽會的後備展商,把各展覽規模擴大,未能增加更多不同類型的展覽。) 另外,石先生也支持凱文指出未來港鐵在規畫會展站的時候可以參考會展的選址及興建多一個後備月台以疏導展覽會結束後的人潮,情況像賽馬日的特別交通安排一樣,這樣可減少灣仔區出現交通擠塞的問題。因為一般的參展者均使用 METRO 這種全世界幾乎相同的大眾交通工具,港鐵的後備月台可以更好的解決問題。 可是凱文建議會展應優先考慮使用即將騰空的政府大樓及消防局作會展擴建選址,石先生對此不表讚同。先不談其他因素,政府騰空三座政府大樓主要是希望把這樣的優質地段放回市場。需知道香港金融地區的辦公室租金已經是世界頂級,政府騰空三座政府大樓,正好為市場提供更多辦公室,對市場有正面作用,可以減低香港核心地段的辦公室的數量。 雖然明年九龍站上蓋的 ICC 即將投入服務,將把中環及灣仔一帶的辦公室用戶拉走,但甲級辦公室的需求不會因此減少,因為現在不少跨國公司已經因為中環及灣仔租金太高,轉戰北角了。由此可見,香港核心地段的辦公室租金太高,而且三楝大樓騰空後,更多的公司可以在金融中心發展,對香港是好事情。希望各大地產商不要怕辦公室租金會下降,因為多了一棟 IFC,核心地段的辦金室租金仍舊高企啊! 另一方面,石先生建議會展第三期擴建的選址放在灣仔碼頭對開的巴士站,把會展第三期在該地點興建,巴士站也原地保留在地下樓層,二樓以上才是會展中心,配合現在鷹君中心及附近行人天橋的高度。如果可以的話,會展站也建在該處地底,方便未來一同設計。 把會展設在那個地方的主要原因是,石先生建議未來會展第四或第五期可以選址港灣道運動場及灣仔運動場。這樣的發展對政府使用及連接上最方便,遇到的阻力及收地價格等等較其他方案低。一旦把會展第三期放在政府大樓及消防局的位置,未來要興建第四期便有連接上的問題了。 而且在政府大樓那邊先拆三楝大樓再重建的方案,花費很大,費時失事。相反在巴士站該地方興建可以減低成本,也可以更快完成工程。最主要的原因是可以借此機會重整該區巴士站的路線,為未來會展第三期的交通規劃有更好的安排。 如果第四及第五期放在港灣道運動場及灣仔運動場,該兩個運動地點可以在銅鑼灣掃桿埔近南華體育會旁的機電工程署總部興建。雖然這樣做該地點不可能供政府部們使用及區議會興建公共交