準備買樓?你必須注意這些問題才不會買錯

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香港樓難買,其實當你真係儲到錢買樓,揀樓都係一件好煩嘅事,因為你根本無咁嘅經驗,不知如何開始(唔好話買樓,租樓都夠煩)。

從理論來講,買樓有兩個選擇,一個選擇係發展商嘅新樓,另一個就係市場上嘅二手樓。如果你揀一手樓,走去示範單位現場好多經紀等你,經紀會同你介紹楝樓,幫你計首期、銀行按揭、印花稅、經紀佣金等費用,買樓步驟,現場又有銀行職員即時幫你嘗試做按揭,真係簡單過買二手樓好多,絕對係五星級招待。

掉番轉,如果你選擇買二手樓,咁你要想嘅野就好多。因為全香港都係二手樓,你到底揀邊個區嘅二手樓?每一個區有咩特別,一個區入面又以邊到好啲,交通、住宿等等如何?光係揀定一個區已經毫不容易。

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搵返個好嘅地產代理

好啦!揀掂左地區,揀定範圍,你又開始揀咩呢?除左行過地產舖望下啲價錢外,你仲要搵返個好嘅地產經紀。買二手樓嘅,搵連鎖地產經紀可以,佢地分店多,全港都有,想睇邊區即刻幫你查電腦就約到。不過,連鎖地產正正因為連鎖,生存嘅成本唔細,所以係做法上當然會更照顧新樓盤,所以你撞正一間最近忙於做新樓嘅連鎖地產行,得到嘅待預又未必咁好了。

另一方面,地產都有分區,例如你走入美孚近乎全部都係大同地產一樣,每個區,每幾個街口都總有一啲地產舖係特別勁,你搵唔搵到呢間好似區頭咁嘅地產舖對你後面嘅搵樓真係差好遠。一個區好勁嘅地產舖點揀呢?無咩標準,各有各嘅特色,一係睇運氣,二係搵多幾間自已比較下啦!

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一房定兩房?

揀好區,揀好經紀,你係時候思考自己揀咩樓啦!潮流行一房細單位,但你兩個人住嘅話,揀一房夠唔夠呢?兩個人住一房聽落真係勉強夠,但住落再想清楚問題可能就來。

首先,書房係邊呢?如果你拿野返屋企做,你係邊個位做呢?客廳張飯枱?還是茶几呢?其實買得一房,意味你應該都係一廳一房,咁嘅話你個廳係客廳,未必係飯廳。廳無位放一個食飯枱,你又會係邊到做呢?

唔係嘅,我張飯枱折疊,可以開出來。無錯!潮流興多變設計,但你有無留意,好多時呢啲折疊多變設計好睇唔好用。食飯時飯枱要開出來,開頭都會,但慢慢就會放棄。去睇樓時不妨問下啲用折疊多變設計飯枱嘅屋主,佢有幾可開張枱出來。

住落兩個人,其實要特登開張枱都幾煩,開嘅機會伴隨時間降低,真係睇多過用,最終食飯就咁係茶几食就算,飯枱從消失了。

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小朋友決定兩房與否

如果你兩個人,準備遲下生小朋友,咁你就準備定兩房都得啦!一個小朋友嘅寶物真係多到嚇死人,你望下一啲剛剛生左小朋友嘅人屋企,佢屋企好似住多左兩個人咁。

左邊係衫,右邊係尿片,床底係玩具,成屋幾乎每一個位置都係小朋友嘅寶物,你想一房搞掂佢真係無咩可能。你個客廳慢慢就會變成開放式 BB 房,到時忙住湊 BB 外仲要賣樓買樓,搞到一頭煙。

至於另一個潮流嘅開放式廚房聽落係幾爽,但依家煮野食咁多煲,左邊一個飯煲、右邊一個煲湯煲、再來一個夾餅機,整多個小丸子機,再搵位放埋唔成日用嘅電磁爐,成個廚房已經唔多夠位,你真係覺得細細個開放式廚房夠你用?(如果你個開放式廚房有電視入面個啲咁大都得嘅)

 

二手樓維修左未?

理論講真係好好,但實際落場又係另一回事,因為二手樓除左以上嘅野仲有好重要嘅一樣野好重要 – 維修。每楝樓好到一定年期都要維修,大概 30 年左右就維修,維修包括外牆,內部裝潢、水渠及電梯等等,呢啲項目可貴可平,視乎你睇中個單位有幾多戶,法團又夠唔夠牙力及認真做事啦!

如果你揀中個個單位已經執好哂維修,咁當然好好啦!但如果未搞,你係樓價外仲要留多筆錢去做呢件事。因為平平地夾幾萬,貴起上來夾幾十萬都有可能,唔預留番多啲 Cash Flow,到時要應乎呢筆開支都唔係講笑。

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不算複雜得麻煩的樓契

如果以上都無咩問題,仲有一樣野你要查,就係「地租及地稅」。因為回歸嘅關係,大部份新界及新九龍 (界限街以北)及 1985 年 5 月 27 日或以後嘅樓都要交新地租。呢啲樓大部份都會係 2047 年 6 月 30 日到期,到時就要應乎之前新聞成日講嘅 2047 到期問題。

相反,如果你睇中楝樓係九龍(界限街以南)及港島,並於 1985 年 5 月 27 日以前興建,即最少 31 年樓齡嘅話,受舊契固定價格及年期較長嘅關係,唔駛受回歸及 2047 年影響。

當然,每楝樓實際上都會有少少唔同,具體都係要去田土廳查契先知,但宏觀嘅情況就係咁啦!買樓煩唔煩?無錢買樓有佢嘅煩,有錢買樓又煩其他囉!




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